Какие могут быть риски при покупке квартиры? Передаются ли долги от Продавца Покупателю? Как избежать «чёрных риэлторов»?

Эксперт по недвижимости отвечает на ваши вопросы.

Операции с жильём имеют множество нюансов и различных юридических тонкостей. Поэтому тема продажи или покупки недвижимости – одна из самых актуальных, поскольку как у Покупателя, так и у Продавца рано или поздно могут возникнуть трудности.

В связи с этим мы выделили ряд самых интересных и острых вопросов, чтобы вы обратили внимание на «подводные камни» и смогли вовремя себя обезопасить. На все вопросы отвечает специалист сыктывкарского официально-зарегистрированного агентства «Корпорация недвижимости».

Что лучше? Обратиться в агентство или сделать всё самому?

— Такой вопрос часто возникает при необходимости купить или продать квартиру. Что посоветовать в данном случае? Можно, конечно, заниматься куплей-продажей самостоятельно. Но, как показывает статистика последних лет, всё больше и больше сделок, связанных с недвижимостью, проходят с непосредственным участием профессиональных агентств.

Почему так происходит?

— Время на сегодняшний день – это самый дорогой ресурс, поэтому многие люди не готовы им жертвовать. При продаже квартиры, например, необходимо правильно подготовить её к реализации, грамотно разместить рекламу объекта в различных источниках, собрать полный пакет документов к сделке (справки о коммунальных платежах, выписки из государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений и правопритязаний третьих лиц, в случае необходимости справки из БТИ, и многое другое). При этом, если мы говорим о покупке квартиры, профессиональный агент поможет Покупателю приобрести жильё по реальной, рыночной стоимости. Кроме того, чтобы новое жильё не обернулось для Покупателя большой проблемой, опытный специалист проведёт экспертизу всех документов – от истории квартиры до истории её собственников. Следует отметить, что проверка квартиры перед покупкой – это сложный, длительный, многоэтапный процесс, которым должен заниматься профессиональный юрист или специалист по сопровождению сделок.

Для чего это нужно? Какие могут быть риски?

— Могу привести самый простой пример, когда Покупатели передают Продавцам первый взнос за покупку квартиры даже не подозревая, что квартира в аресте. А ведь такую сделку невозможно зарегистрировать до тех пор, пока не снимется обременение. И вот казалось бы, зачем нам третье лицо? Мы и сами можем всё сделать! Однако будь рядом с такими Покупателями специалист по работе с недвижимостью, то всего этого можно было бы избежать. Потому что опытный агент получает своё вознаграждение не за посредничество (как принято считать), а за существенное уменьшение рисков своих клиентов.

Получается, риэлтор тщательно всё проверяет?

— Да. Специалист тщательно проверяет недвижимость: всю историю смены владельцев квартиры, не наложен ли на неё арест, нет ли претензий со стороны третьих лиц, какова ситуация с уплатой коммунальных, налоговых и иных платежей. Агент также анализирует, почему и при каких обстоятельствах продаётся данная квартира, возможен ли криминальный аспект, не возникнут ли иные факторы, которые могут помешать как проведению сделки, так и последующему владению недвижимостью.

Помимо самого объекта опытный риэлтор проверяет и лиц, принимающих участие в предстоящей сделке: личные документы и идентификация, причины участия поверенных, полномочия и надлежащие доверенности, удостоверения опекунов, поручителей, дееспособность, состояние на учёте в диспансерах. Также внимательному изучению подлежат данные о всех зарегистрированных лицах в квартире и возможные группы риска (несовершеннолетние, пенсионеры, инвалиды и лица, состоящие на учёте). Проверяется согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок.

К слову, опытные специалисты проделывают сложную, ответственную и качественную работу. Сделать всё самому или довериться профессионалам? Решать только вам.

Передаются ли долги по коммунальным платежам?

— Все долги по коммунальным платежам остаются на Продавце. Однако здесь могут возникнуть другие трудности. Не исключено, что из-за больших долгов в квартире нового собственника могут отключить свет или воду. И здесь придётся уже ему бегать и доказывать, что он – новый хозяин, у него новый лицевой счёт и ничего он никому не должен.

На кого оформить доверенность?

— На того, кому вы беспрекословно доверяете! Это может быть ваш родственник, знакомый юрист, специалист официально-зарегистрированного агентства недвижимости – кто угодно. Помните, что это ваш личный выбор! Поэтому именно вы предопределяете исход событий. Если вы оформите доверенность на малознакомого вам человека – в дальнейшем это может обернуться чем-то неприятным. Согласитесь, что даже от близких людей можно получить «нож в спину». Поэтому к выбору, на кого оформить доверенность, необходимо подходить осознанно.

Что прописывать в доверенности?

— Многие люди, пострадавшие от «чёрных риэлторов», выписывали доверенность на «распоряжение всем движимым и недвижимым имуществом», чего делать нельзя! Потому что такой доверенностью можно лишиться всего состояния. Если вы решили продать квартиру, то и доверенность должна быть выписана на продажу определённой квартиры с целью дальнейшей передачи денег. А если вы не хотите, чтобы сумму получили за вас, то так и пропишите «без права получения денег». В таком случае деньги сможете снять только вы. Помните: для того, чтобы себя обезопасить, в доверенности необходимо прописывать детальный ход событий – то, что вы намерены делать.

Как выбрать агентство и не наткнуться на «чёрных риэлторов»?

— Серьёзная и успешная компания недвижимости должна иметь хороший офис, официальный сайт, грамотных сотрудников, эффективные инструменты для экспертизы документов, а также инструменты для распространения рекламы. Важный момент: надёжное агентство недвижимости должно быть официально-зарегистрированным!

Для того, чтобы выбрать агентство себе «по душе», вам достаточно зайти на его официальный сайт, оценить репутацию, почитать отзывы. Помните, если ваш риэлтор не работает в проверенной компании, называет себя «частным» и постоянно вас торопит – стоит задуматься. Не исключено, что вы рискуете понести потери.

Стоит ли заключать эксклюзивный договор?

— Самое распространённое и ошибочное заблуждение – это когда Продавцы твёрдо уверены в том, что если сообщить о продаже своей квартиры сразу в несколько агентств, то вероятность скорейшей сделки возрастёт. Конечно, каждая из компаний занесёт информацию о квартире в свою базу данных, а вот размещать полноценную рекламу, тратить время и силы на поиск Покупателя, скорее всего, не будет. Дело в том, что такие объекты предлагаются в последнюю очередь, так как нет гарантии получения вознаграждения за проделанную работу. С другой стороны, если Продавец заключает эксклюзивный договор с определённым агентством, то последнее мотивировано оказать качественную услугу по продаже недвижимости.

Получается, выгоднее сделать так, чтобы товар был эксклюзивным?

— Совершенно верно. Когда с нами заключают эксклюзивный договор, мы заинтересованы вплотную заниматься продажей объекта, поскольку с ним работаем только мы. После заключения эксклюзивного договора мы начинаем выступать от лица Продавца на обговорённых изначально условиях. Мы всегда отстаиваем интересы Продавца, потому что это наши общие интересы. В погоне за сделкой мы не оказываем давление на Продавца и не роняем стоимость жилья, а ведём грамотные переговоры с Покупателем и спокойно ищем компромисс. Стоимость услуг уже прописана в нашем эксклюзивном договоре, а за невыполненную или безрезультативную работу мы денег не берём.

К тому же, когда в рамках эксклюзивных отношений квартира находится только в одном агентстве, то она, как правило, становится более интересной для Покупателей. И сколько бы Покупатели не обращались в другие агентства, чтобы найти этот товар «подешевле» – ничего не выйдет. Квартира есть только здесь, только в одном агентстве, и только по одной цене.


... В городах федерального масштаба грамотное сопровождение опытных специалистов по работе с недвижимостью – обычное дело. Что касается периферии, то здесь ещё не все успели оценить значимость и серьёзность любых сделок с недвижимостью.

«Корпорация недвижимости» – это проверенное, ответственное, официально-зарегистрированное агентство. Достигнутая цель в работе Компании – когда Продавец продал и получил свои деньги, а Покупатель получил свою желанную квартиру. И всё это прошло в строгих рамках закона, безопасно, надёжно и выгодно для всех.

Бабушкина 19, 3 этаж, офис 312

Режим работы: по будням с 10:00 до 20:00

Тел.: 8 (8212) 57-00-46, 8 (904) 226-12-53


* Беседовала Кристина Рихтер