Методика
Были проанализированы средние цены квадратного метра на первичном рынке в декабре-марте 2023-2024 гг. и декабре-марте 2018-2019 гг. (т.е., массив данных, усредненных за 4 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек и объемом предложения не менее 20 лотов (119 локаций).
● За 5 лет новостройки подорожали в 2,5 раза
За последние 5 лет цена квадратного метра на рынке новостроек в среднем по крупным городам стала в 2,5 раза больше. Для сравнения на вторичке цены увеличились в 2 раза, т.е. на первичном рынке “квадрат” дорожал быстрее.
Основной рост пришелся на 2020-2021 гг. и на 2 полугодие 2023 г. В обоих случаях он был связан с повышенным спросом: в 2020-2021 г. активность покупателей была вызвана введением льготной ипотеки, в 2023 г. - перетоком спроса со вторичного рынка и ожиданиями, что условия по госпрограмме будут ужесточены. Средние номинальные цены предложения увеличивались как за счет индексации в отдельных лотах, так и за счет изменения структуры предложения в пользу более дорогих вариантов (быстрее с рынка уходили более доступные лоты, более дорогие оставались в продаже). В 2019 г. цены тоже росли, но более медленными темпами, в 2022 г. и в первом полугодии 2023 г. в большинстве городов они стагнировали.
Динамика средней по анализируемым городам цены квадратного метра
Источник: Циан.Аналитика
Рост средних номинальных цен предложения за 5 лет зафиксирован во всех городах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в Каспийске, Кисловодске, Новороссийске (в 4 раза и более), Нижнем Тагиле, Пятигорске, Михайловске, Новокузнецке, Краснодаре, Майкопе, Ессентуках (в 3,5-4 раза). Среди городов-миллионников по темпам роста лидируют Краснодар (рост в 3,6 раз) и Челябинск (в 3 раза). Минимальные темпы роста - в Пензе, Южно-Сахалинске, Владивостоке (в ~1,5 раза)
● Новостройки подорожали сильнее всего в южных и промышленных городах, а также локациях с низкими конкуренцией и ценами
Можно выделить 3 группы городов, где цены увеличились сильнее всего.
Во-первых, это города Юга России (Краснодарского края, Ставропольского края, Дагестана и т.д.). Эти регионы за счет своего комфортного климата в последние годы пользовались большой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости, особенно в 2020-2021 гг. во время пандемии коронавируса и распространения удаленного формата работы.
Во-вторых, это города, где 5 лет назад были самые дешевые квартиры. За счет эффекта “низкой базы” там было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Например, в Москве и Санкт-Петербурге как в одних из самых дорогих городов за 5 лет “квадрат” подорожал в ~2 раза, в то время как в городах, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены увеличились в среднем в 3 раза, а в городах с наиболее дешевым жильем (до 30 тыс. рублей в 2019 г.) - и в 3,5-4 раза. Обычно в этих городах менее развитые рынки жилья и низкая конкуренция, что дополнительно способствует ускоренному росту цен. В основном это вторые и третьи по численности населения города не самых богатых регионов.
В-третьих, это города с высокой долей промышленности в структуре экономики (в т.ч. предприятий ВПК). Наиболее заметный рост цен в этих локациях наблюдался в 2023 г.
Рост цен на рынке новостроек замедляется относительно показателей второй половины 2023 г. из-за ужесточения условий кредитования и снижения спроса, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Однако в городах с низкой конкуренцией на рынке новостроек и невысокой обеспеченностью населения новым качественным жильем потенциал увеличения цен сохраняется. Благоприятные условия для роста цен за последний год сложились также в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики.
В Сыктывкаре за прошедшие пять лет стоимость квадратного метра жилья в новостройке выросла в 2,2 раза - с 50,1 тысяч рублей до 112,4 тыс. рублей за квадрат.
